
广州番禺东平苑的杨女士手里还留着2020年2月物业费的收据,当时每平米每月交六毛八,从那以后小区就没有正规物业来管过,这栋楼是2003年单位建的,原来的管理人员走了,新的没人接手,一晃六年过去,垃圾堆在楼道口没人清理,门禁坏了好几年,落叶积在楼梯上都踩出坑了,水管漏了没人修,电梯年检也停了,消防栓里面连水都没有,这些事看起来不紧急,但时间一长,房子就慢慢出问题了。

全国不只是东平苑出现这种情况,2025年物业主动撤场的项目达到173个,比上一年明显增加,像万科、碧桂园、中海这些大公司也开始退出项目,其中中海一家就退了5560万平方米,以前大家觉得大公司不会放弃自己开发的楼盘,可2024年万科在天津退出了一个自家开发的小区,这件事让很多人意识到情况变得严重了,主要原因是收不上来钱,全国平均物业费收缴率降到71%,小公司的数据更低,有些项目里一半的人都不交费。

钱收不上来,问题不在业主赖账,金华有个一方上和府小区,物业费每平米三块,业主觉得太贵,因为精装房的问题一直没处理,物业虽然做了事,但业主不认可,干脆就不交钱,最后收缴率不到一半,有些地方还出台指导价,不准涨物业费,业主就认为服务不能少,钱还得降,更麻烦的是开发商留下的烂摊子,空置房太多,欠费动不动几百万,朱保全说过一句实在话,30%的房子没卖出去,这项目没人敢接,人工、电费、维修成本都在涨,越秀服务的毛利率只剩11.3%,企业不是慈善机构,亏久了撑不住。
撤走之后谁来管理呢,大公司现在挑选得很严格,小区户数太少不行,物业费收缴不稳定不行,设备太旧也不行,杭州一个千户小区勉强被接手,但很多小规模小区根本没人愿意管,街道临时派人顶一阵子,可社区干部本身事情就多,保洁保安这种日常工作根本顾不过来,居民自己组织自治吧,多数小区连业委会都选不出来,更别说安排人轮班巡逻、收取费用、盯着维修了。

有些公司在尝试新的管理方式,比如万科在烟台做了个试点项目,把物业服务分成300多项,基础服务是必须提供的,其他像绿植维护、节日布置这些,业主可以根据自己需要选择,价格也按所选项目来定,谁选得多谁就多付钱,这样做的好处是把那些平时不太显眼的开销透明化了,比如电梯每年检测的费用、消防系统保养一次要多少钱,以前很多业主觉得交了物业费就该什么都包,现在他们才意识到,原来这些小事也都是要花钱的。
碧桂园服务在去年底开始考虑低价小区的运营办法,他们尝试在一块钱以下的物业费里寻找出路,比如把保洁工作外包给第三方公司,再把门禁系统换成智能设备来节省人力,这种模式目前还没完全走通,但可以看出整个行业正在被迫调整方向,规模大不再直接等于利润高,关键要看住户愿不愿意为具体的服务项目付钱。
很多人没搞懂物业是干什么的,他们不只是扫地倒垃圾的,更是守护房子寿命的,中物智库的杨熙说过,业主总抱怨保安态度不好,但没人关心电梯钢丝绳什么时候换、消防管道有没有生锈,这些事平时没人注意,一出问题就是大麻烦,物业撤走的话,眼下省了几百块物业费,可过几年修电梯、换管道、处理漏水,花的钱可能翻好几倍,房子还是那个房子,但它的健康状况已经悄悄变差了。

一张褪了色的收据单,在楼道里放了六年,没人动过它。
有人以为物业可有可无,电梯坏了那天,才明白它早就该被重视起来。
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